Selo SantosDuque.
Marcação interna aplicada a imóveis após auditoria completa via Dossiê. Não é certificação oficial nem regulada — é o nosso compromisso visível com o proprietário e com o mercado de que aquele imóvel passou pelos nossos critérios.
Primeira edição em curso · Selos emitidos a partir de Junho 2026
Compromisso visível. Não promessa.
O Selo é a marcação que aplicamos a imóveis depois de uma auditoria completa via Dossiê SantosDuque. Cada Selo recebe número permanente — jamais reutilizado — que vincula o imóvel ao dossiê auditável.
O Selo não é certificação oficial nem regulamentada. Não substitui registro público, não emite garantia financeira, não constitui recomendação de investimento. É o nosso compromisso técnico — assinado pelos dois sócios, datado e versionado.
Anatomia do número
SD · 2026 · XXXXX
Prefixo SD · ano de emissão · sequência sequencial reiniciada todo ano. SD-2026-XXXXX e SD-2027-XXXXX são imóveis distintos.
Cada critério é verificável.
Não há critério subjetivo. Cada item da lista abaixo tem fonte, método e registro auditável no dossiê do imóvel. O Selo só é emitido quando os doze passam.
-
01
Documentação completa e atualizada Matrícula emitida nos últimos 30 dias, IPTU vigente, condomínio em dia. Cada documento conferido contra fonte oficial.
-
02
Regularização perante prefeitura e cartório Nada de obra clandestina, alvará pendente, área não averbada. Quando há pendência, fica registrada como condicional do Selo.
-
03
Valor de mercado calculado com 3 a 5 comparáveis Comparáveis com fonte verificável: ITBI, base Quinto Andar, plataformas, network. R$/m² calculado e faixa documentada.
-
04
Renda real verificada — não estimada Aluguel atual confirmado por contrato, recibo ou extrato bancário. Estimativas de mercado entram apenas no estudo de cenários, nunca como dado base.
-
05
Vacância histórica do imóvel e da região Análise da vacância do próprio imóvel nos últimos 24 meses (quando há histórico) e da vacância média do bairro segundo dados de mercado.
-
06
Estado de conservação avaliado em escala 1 a 5 Avaliação presencial pelo Setor de Campo, com foto datada de cada cômodo e checklist objetivo (estrutura, pintura, hidráulica, elétrica, esquadrias).
-
07
Manutenção pendente identificada Lista de itens de manutenção que afetam yield ou liquidez, com estimativa de CapEx e tempo de execução. Itens críticos viram condicional do Selo.
-
08
IPTU em dia · sem dívida ativa Confirmação de quitação ou parcelamento regular. Dívida ativa em aberto reprova automaticamente o Selo até regularização.
-
09
Condomínio em dia · sem inadimplência Quando aplicável: confirmação de quitação. Inadimplência condominial registrada reprova o Selo até regularização.
-
10
Potencial Airbnb avaliado Análise de regulação local (lei do município, regulamento do condomínio) cruzada com perfil do imóvel (localização, demanda turística ou de negócios). Conclusão binária registrada.
-
11
Viabilidade de upsell solar e eletroposto Avaliação técnica via parceiros KEH e Enerzee — viabilidade de instalação por comodato, retorno estimado, perfil do imóvel (cobertura, vagas, demanda de energia).
-
12
Comparativo com classes alternativas de capital FII, CDB, Tesouro Direto — referência de mercado apresentada com ressalva CVM expressa. SantosDuque não recomenda produto financeiro: indica apenas que o proprietário deve consultar assessor registrado.
Selo vivo. Não decoração.
O Selo é vinculado a um imóvel específico em um momento específico. Mudou o cenário, muda o status. Renovação requer reauditoria — não é automática.
Selo vigente
Selo emitido tem validade de doze meses contados da data de emissão. Durante esse período, o número e o dossiê são canônicos para aquele imóvel.
Atualização anual
A renovação requer reauditoria completa: documentos atualizados, nova visita técnica, nova modelagem. Selo renovado mantém o número original com sufixo de versão.
Selo revogado
Selo pode ser cancelado se proprietário descumprir compromissos do contrato de gestão, ou se vier à tona fato relevante não verificado na auditoria. Status fica visível na URL pública do Selo.
Os primeiros cinco. Junho de 2026.
Os primeiros cinco Selos serão emitidos em junho de 2026, após conclusão dos primeiros dossiês com proprietários parceiros. O processo está em curso. Cada Selo emitido será documentado publicamente em cases.html com permissão expressa do proprietário.